问题

（二) 孙某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构)代理转让一套自己的住房代理合同约定：代理佣金

(二) 孙某委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理转让一套自己的住房，代理合同约定：代理佣金是售房款的3%，在签订合同时，先行支付2000元佣金;该套房屋最低售价为30万元，且越高越好;代理期限为2个月。直到代理合同生效4个月后，乙机构在孙某不知情的情况下才找到合适的购房人，并以孙某的名义与该购房人签署了房屋买卖合同，售价为35万元，并收取了定金2万元。

下列关于本案代理合同的表述中，正确的为()。

A.佣金的约定是合理的

B.最低售价的约定是不合理的

C.合同期限的约定是合理的

D.先行支付佣金的约定是不合理的

在乙机构以孙某的名义同购房人签订了房屋买卖合同后，下列表述正确的为()。A.孙某应付给乙机构佣金9000元

B.孙某应付给乙机构佣金10500元

C.孙某可以拒绝承担该房屋买卖合同的法律责任

D.乙机构应承担违约责任

下列关于乙机构代理行为的表述中，正确的为()。A.乙机构违背了“以诚为本”的职业道德

B.乙机构违背了房地产经纪执业规范

C.乙机构表现了“尽职尽责”的职业道德

D.乙机构表现了“恪守信用”的职业道德

缔约过失造成纠纷的原因为()。A.房地产交易行为与经纪行为混淆

B.经纪合同的权利义务不等

C.经纪合同的主要条款欠缺

D.房地产经纪机构的失信、失职

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

发布时间：2016-04-07

参考答案

问题 1 答案解析：CD

A项，房地产经纪服务实行市场调节价格，收费标准由房地产经纪机构根据服务成本和市场竞争情况自行确定。房地产经纪机构在营业场所公示的收费标准不得再标注是政府制定的收费标准。B项，约定最低售价保证了委托人的合法利益，是合理的。C项，经济服务合同中，应当约定合同期限。D项，佣金是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。

问题 2 答案解析：CD
AB两项，房屋买卖合同，没有得到孙某的追认，孙某可以不支付给乙机构佣金。C项，乙机构没有权利以孙某的名义与购房人签订房屋买卖合同，孙某可以拒绝承担相应的法律责任。D项，乙机构以孙某的名义与购房人签订房屋买卖合同，属于不正当行为，应承担违约责任。问题 3 答案解析：AB
房地产经纪人职业道德的主要内容有：①遵纪守法;②规范执业;③诚实守信;④尽职尽责;⑤公平竞争。房地产经纪执业规范中的执业的基本原则有：①合法原则;②自愿原则;③平等原则;④公平原则;⑤ 诚信原则。本题中，乙机构代理合同生效4个月后，才在孙某不知情的情况下找到合适的购房人，并以孙某的名义与该购房人签署了房屋买卖合同，售价为35万元，并收取了定金2万元。这种行为违背了房地产经纪“诚实守信”(以诚为本)的职业道德;违背了房地产经纪执业规范的“诚信原则”。问题 4 答案解析：D
在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。缔约过失责任的条件是：当事人一方违反合同义务，如告知、注意、保密等义务;当事人一方有过失;另一方有损失。缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。本案例中，缔约过失造成纠纷的原因是，乙机构未充分履行告知义务，不尽耳只尽责，没有做到诚实守信。

（二) 孙某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构)代理转让一套自己的住房 代理合同约定：代理佣金

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